Pourquoi le marché immobilier a-t-il explosé – et qu'est-ce que cela implique pour vous?

Beaucoup d'entre vous se souviendront de l'époque où les rendements des CPG étaient de 10 %. Mais quand on pense à quel point les taux hypothécaires étaient élevés, les années 80 deviennent soudainement moins enviables.

En 1990, le taux d'intérêt moyen pour un prêt hypothécaire de cinq ans avoisinait les 14 %. Il s'établit maintenant à environ 6,5 %. Les faibles taux hypothécaires ont permis au marché immobilier de prendre son envol, de sorte qu'aujourd'hui plus des deux tiers des Canadiens sont propriétaires de leur domicile.

Une étude effectuée récemment a démontré que près de 90 % des propriétaires canadiens sont satisfaits de leur prêt hypothécaire. Ceux-ci attribuent leur satisfaction au taux d'intérêt abordable et à la souplesse de leur prêt hypothécaire.

Conseil : Pour vous tenir au fait de l'évolution du marché de l'habitation, consultez les Perspectives du secteur immobilier publiées par le service Études économiques de la Banque Scotia.

Pourquoi les taux ont-ils chuté?

Selon les analystes financiers et les spécialistes du domaine, de nombreux facteurs expliquent la chute des taux d'intérêt, notamment :

La faible inflation. Les taux d'intérêt augmentent lorsque l'inflation – ou une menace d'inflation – se fait sentir. Depuis le début des années 90, la Banque du Canada s'efforce de contenir la croissance l'inflation (à un niveau variant entre 1 % et 3 % par année).

Par ailleurs, les banques centrales font preuve d'une plus grande transparence quant à l'évolution des taux d'intérêt. Cela a pour effet de rassurer les emprunteurs, qui n'ont plus à craindre une variation importante et subite des taux.

Le saviez-vous? Les taux d'intérêt ont atteint leur plus bas niveau en 44 ans, s'établissant à 2 %, en avril 2004. Depuis, la Banque du Canada a relevé les taux à sept reprises, jusqu'à 3,75 %.

La productivité accrue. Au cours des 15 dernières années, les innovations technologiques comme Internet, le courriel et le commerce électronique ont permis aux entreprises d'accroître leur productivité.

Les consommateurs ont pu bénéficier des avantages de la révolution technologique, puisque de nombreux produits et services leur sont offert à moindre coût, ce qui contribue à contenir l'inflation.

Le saviez-vous? Près de 80 % des internautes canadiens ont acheté des biens et services en ligne, réalisant ainsi des économies appréciables sur leurs achats.

La croissance des marchés émergeants. La baisse des prix  des biens de consommation (ordinateurs, jouets, chaussures, vêtements) fabriqués en Asie et dans d'autres pays naissants a aussi une incidence sur l'inflation.

De plus, les banques centrales étrangères ont acquis un grand nombre d'obligations d'État. Lorsqu'il y a une forte demande pour ces obligations, les taux d'intérêt tendent à diminuer.

Il y a aussi d'autres raisons…

Les faibles taux d'intérêt ne sont pas les seuls responsables de la vigueur du secteur immobilier. D'autres facteurs ont joué un rôle important au cours des six dernières années.

L'instabilité des marchés boursiers. Le présent boom immobilier a commencé en 1999, juste avant que les marchés boursiers ne se retrouvent dans la tourmente.

L'éclatement de la bulle technologique en 2000-2001 et la correction boursière qui a suivi ont fragilisé les marchés. Par ailleurs, les attaques terroristes de septembre 2001 ont aussi ébranlé la confiance des investisseurs vis-à-vis des actions et des fonds communs de placement. Enfin, les scandales financiers qui ont secoué de grandes sociétés en ont fait réfléchir plusieurs.

Confrontés à ces événements, de nombreux Canadiens se sont tournés vers le marché immobilier, non seulement pour se loger mais aussi afin d'investir dans un placement plus sûr. Pour un grand nombre d'entre nous, notre maison constitue effectivement notre investissement le plus important.

Des options hypothécaires plus souples. La concurrence entre les divers prêteurs hypothécaires a favorisé la création d'une variété de produits hypothécaires dont les caractéristiques et les durées répondent mieux aux besoins des différents types d'emprunteurs.

La flambée des prix. Le prix des maisons et des logements en copropriété ne cesse d'augmenter depuis six ans (voir l'encadré Marchés immobiliers en ébullition), ce qui a eu pour effet de renforcer la confiance envers le marché immobilier et de stimuler la croissance des secteurs d'activité connexes comme la construction, la rénovation et le commerce d'articles de maison.

Que nous réserve l'avenir?

Quelle sera la tendance du marché immobilier? En fait, de nombreux propriétaires et acheteurs potentiels aimeraient bien connaître la réponse à cette question.

Personne ne peut prédire avec certitude l'évolution du marché immobilier. Cependant, les spécialistes s'entendent sur le fait que le marché immobilier ne pourra continuer de croître à un rythme aussi soutenu. Le ralentissement graduel anticipé s'explique par la hausse des taux d'intérêt (même si ceux-ci demeurent peu élevés par rapport à leurs niveaux historiques), la réduction du bassin d'acheteurs d'une première maison et l'augmentation de l'offre sur le marché de la revente.

Il convient toutefois de rappeler qu'un tel ralentissement est tout à fait normal à ce stade du cycle du marché immobilier et qu'il n'y a pas lieu de s'inquiéter.

La diversification est toujours importante

Pour la majorité d'entre nous, notre maison est notre placement le plus important : non seulement elle nous abrite, mais elle nous permet d'accumuler des actifs et même, dans certains cas,  d'emprunter à des taux plus avantageux.

Toutefois, comme pour tout autre type de placement, il faut à tout prix éviter une concentration excessive dans ce secteur. Si vous possédez également un chalet ou des parts de fonds commun immobilier, votre portefeuille pourrait se trouver vulnérable aux soubresauts du secteur immobilier.

C'est pourquoi la diversification demeure la clé pour réussir ses placements à long terme. Votre résidence vous permet d'acquérir une valeur; les actions et les fonds communs de placement (qui se sont ressaisis depuis le recul enregistré au début de la décennie) permettent de tirer partie de la croissance de l'économie, tandis que les obligations et les CPG assurent une certaine stabilité au portefeuille de placements. Tous ces éléments sont essentiels pour constituer un portefeuille efficace.

Votre conseiller financier peut vous aider à évaluer la portion en placements immobiliers de votre portefeuille pour s'assurer que vos avoirs sont suffisamment diversifiés.

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